Estamos viviendo unos años en los que la adquisición de vivienda, solicitar una hipoteca, vender un local o valorar el patrimonio de una empresa puede marcar diferencias de miles de euros.
Esto ha hecho que las tasaciones dejen de ser un mero trámite burocrático y pasen a ser una pieza clave de seguridad jurídica y financiera.
Detrás de cada informe de valoración existe un trabajo técnico que lo que hace es traducir características físicas, ubicación, estado del mercado y normativa en un número de consecuencias reales.
¿Qué es una tasación y quién la hace?
Lo primero que debemos saber es que la tasación es un informe técnico imparcial y motivado en el que un profesional certificado determina el valor de un bien en un momento concreto. No estamos ante un “precio que se le pone a algo”, sino que es una estimación fundamentada en metodologías reconocidas, datos de mercado y criterios normativos.
¿Para qué sirve una tasación?
La función básica es la de asignar un valor “justo” y defendible a un activo, en la que se debe tener en cuenta la oferta y la demanda, el estado del bien y el contexto.
El valor se usará en las operaciones de compraventa, financiación bancaria, procesos judiciales, herencias, fusiones de empresas, seguros o decisiones fiscales.
En la práctica, una tasación ayudará a:
- Evitar que se pague de más cuando se compre o venda por debajo del mercado.
- Que el banco conozca la garantía real que se acepta en la concesión de una hipoteca.
- Repartición de un patrimonio de forma equitativa en herencias o divorcios.
- Justificar valores ante hacienda, juzgados o entidades financieras.
Tipos de tasaciones más habituales
Pese a que el imaginario popular de “tasación» se asocia solamente a pisos y casas, realmente se van a tasar muchas clases de bienes.
Tasaciones inmobiliarias
Las de este tipo son las más famosas. En nuestro caso recurrimos en Alicante a Mintasa por la buena fama que tienen, pero seguro que en tu localidad hay alguna que tenga buena fama. No dudes en preguntar a familiares, amigos o compañeros de trabajo por referencias.
Existen varias finalidades en ellas:
Hipotecaria
Es obligatoria para poder solicitar un préstamo hipotecario. El banco precisa de conocer el valor del inmueble que valdrá como garantía.
Comercial
Se utiliza para fijar un precio de compraventa más ajustado a la verdadera realidad del barrio, su tipología y el estado en el que se encuentra el inmueble.
Tasación judicial
Para los repartos de bienes en herencias, divorcios, embargos y procesos de ejecución.
Tasación fiscal o catastral
Se revisan los valores a efectos tributarios o las discrepancias con la Administración.
Dentro del campo inmobiliario, no solo se van a tasar viviendas. Se valorarán terrenos, oficinas, garajes, etc.
Tasaciones de vehículos, maquinaria y equipos
Se usan para saber el valor que tienen el coche, la moto, el camión, etc. Suelen ser normales en los compraventas de segunda mano, leasing, seguros, procesos concursales o repartos patrimoniales.
Tasaciones de empresas y participaciones
La valoración de una empresa implica que se analicen los activos, pasivos, flujos de caja, posición competitiva o perspectivas de negocio. Suelen ser clave en las operaciones de compraventa de negocios, fusiones, entradas de socios, etc.
Tasaciones de joyas, obras de arte y otros bienes singulares
En el caso de objetos de valor especial como joyas, esculturas o antigüedades, lo que ocurre es que se habla con expertos que aplicarán criterios de autenticidad, estado de conservación, autoría y mercado específico.
Son necesarias en seguros, herencias, donaciones o ventas en galerías y casas de subastas.
¿Por qué las tasaciones son más importantes hoy?
Estamos viviendo en un entorno económico y de normas más complejas. Los precios que tienen los activos han experimentado crecimientos grandes en los últimos años. Las entidades financieras son más prudentes con el riesgo y los procesos judiciales y fiscales, exigiendo cada vez más documentación técnica sólida.
En el mercado inmobiliario
Después de años de subidas y correcciones en los precios de la vivienda, compradores, vendedores y bancos necesitan tener referencias objetivas. Una tasación evita que una operación se base únicamente en el “precio que pida el vendedor o en comparaciones superficiales con portales inmobiliarios.
En la planificación patrimonial y familiar
Tanto las herencias como los divorcios son unos momentos en los cuales el valor de los bienes puede llegar a generar conflictos de importancia. Una tasación independiente permite que se reparta el patrimonio más equitativamente y reduce el margen para que haya disputas que se basen en percepciones subjetivas del valor.
En el ámbito empresarial y financiero
Las empresas tendrán que valorar los activos de forma periódica para las cuentas anuales. Contar con acceso a las líneas de financiación, operaciones de fusión o compra. O hasta para la justificación de los valores ante los inversores.
Cómo se realiza una tasación (a grandes rasgos)
Pese a que los métodos pueden variar dependiendo de la clase de bien, el proceso incluye varias fases que son comunes:
Recopilar información
Documentación del bien, situación jurídica, cargas, uso actual. Etc.
Visita e inspección
El tasador va a verificar cómo se encuentra el estado real del bien, las características físicas, calidades, reformas, entorno y posibles riesgos o defectos.
Análisis de mercado
Se van a estudiar operaciones recientes de bienes similares en el sector o zona, las tendencias de los precios y factores de oferta y demanda.
Aplicación de los métodos de valoración
Dependiendo del caso, se usarán métodos de mercado, de coste, de capitalización de rentas o combinaciones de varios.
Realización del informe
Un documento motivado, en el que se describa el bien, la metodología, el análisis, las conclusiones y el valor final, todo ello firmado por el técnico competente.
¿Quién puede hacer una tasación con validez?
Todo el mundo ni puede, en los inmuebles que tienen finalidad hipotecaria, la ley exige que el informe lo haga una sociedad tasadora autorizada y registrada en el Banco de España, con técnicos habilitados.
En otros campos, se recurre a peritos colegiados, sociedades de valoración o expertos bastante reconocidos en cada especialidad.
