¿Quieres alquilar tu casa? Para alquilar una casa con éxito y con tranquilidad, los propietarios deben considerar algunas cosas: ¿Vale la pena alquilar mi casa? ¿Cómo encuentro a los inquilinos adecuados? ¿Qué debe incluirse en un contrato de alquiler? Obtén aquí 10 consejos útiles de los expertos de VIP House para alquilar tu casa correctamente.
1. ¿Alquilar o vender una casa? ¡Así es como tomas tu decisión!
La decisión de vender o alquilar una casa vacía no es fácil para muchos propietarios. Cualquier persona que haya vivido durante mucho tiempo en una casa o que haya heredado la casa de sus padres suele estar apegada emocionalmente a ella y le resulta difícil vender su propia vivienda o la casa heredada. Aunque es posible alquilar una vivienda unifamiliar, la mayoría de los propietarios deciden venderla, principalmente por motivos económicos.
Los ingresos por alquiler por metro cuadrado de una vivienda unifamiliar son inferiores a los de un apartamento. Ejemplo: Una casa con 200 metros cuadrados de superficie habitable puede generar menos alquiler que con 4 apartamentos de 50 metros cuadrados.
Los costes de mantenimiento de una casa también son más altos que los de otras inversiones inmobiliarias porque el propietario tiene que soportarlos solo y no puede compartirlos con otros propietarios.
Si quieres alquilar tu casa, debes tener en cuenta que una casa alquilada vale menos que una casa libre si luego la vendes. Porque se aplica lo siguiente: en el 95 % de los casos, incluso las viviendas unifamiliares alquiladas se venden a sus propietarios, quienes primero tienen que «comprar» a un inquilino o notificar la rescisión para su propio uso para poder mudarse a la casa.
Consejo: No dejes que tus emociones influyan en tu decisión de vender o alquilar una casa. Sopesa las cosas objetivamente. Los ingresos de la venta de una casa normalmente se pueden utilizar de manera excelente para inversiones de alto rendimiento o para reemplazar el préstamo inmobiliario sobre la propiedad de uso privado.
2. Alquilar una casa por un corto período de tiempo: la opción segura
Si deseas posponer tu decisión de alquilar o vender la casa, inicialmente puedes alquilarla por un período de tiempo limitado. El límite de tiempo puede tener sentido, por ejemplo, si deseas viajar al extranjero por un tiempo o si el producto de la venta de la casa no sería suficiente para pagar completamente el préstamo hipotecario.
Sin embargo, un contrato de alquiler de duración determinada debe cumplir con la ley. Ya se debe indicar en el contrato de alquiler por qué es limitado. El deseo de vender la casa dentro de unos años no es una de las razones aceptadas para firmar un contrato de alquiler de duración determinada.
También existen límites legales para el plazo en relación con medidas posteriores de modernización y construcción. El motivo de un plazo fijo sólo es admisible si la propiedad en alquiler se modifica de manera tan radical (por ejemplo, renovación completa, mudanza de paredes, etc.) que la continuación del contrato de alquiler dificultaría significativamente la renovación.
Puedes obtener más asesoramiento sobre un contrato de alquiler legalmente seguro, de duración determinada y favorable al propietario, por ejemplo de un abogado o de un agente inmobiliario de alquileres.
3. Cuándo debes alquilar la casa amueblada
Alquilar una casa amueblada tiene sentido si el propietario no vive temporalmente en la casa y no necesita los muebles en el otro lugar de residencia. También se pueden lograr mayores ingresos por alquiler a través del mobiliario, especialmente si los muebles son de alta calidad y contemporáneos.
Cabe señalar que, lamentablemente, los bienes ajenos a menudo no se tratan con mucho cuidado y, por tanto, los muebles pueden dañarse. Al entregarlo al inquilino, registra cuidadosamente el estado de la propiedad y el inventario y hazlo refrendar. Puedes sacar de casa objetos especialmente valiosos y guardarlos como medida de precaución. El seguro de inventario también puede ser un seguro valioso en este caso.
Consejo: Comprar muebles para alquilar una casa no suele tener sentido desde el punto de vista económico, ya que las casas unifamiliares o adosadas no son inversiones clásicas. Una excepción a este principio puede ser amueblar viviendas alquiladas por períodos cortos (particularmente casas de vacaciones) para maximizar los ingresos por alquiler por inquilino.
4. Lo que debes regular en el contrato de alquiler de tu casa
Al alquilar una casa, como en cualquier otro alquiler, el contrato de alquiler debe redactarse cuidadosamente. Entre otras cosas, el propietario debe calcular correctamente la superficie habitable para que el inquilino no tenga que recurrir posteriormente. Ten en cuenta las instrucciones para calcular la superficie habitable para tener en cuenta correctamente, por ejemplo, sótanos, techos inclinados, etc. A diferencia del alquiler de un apartamento, en el alquiler de una casa el pago de los costes adicionales más importantes debe correr a cargo del inquilinos. Pueden celebrar contratos directamente con proveedores de electricidad, gas y agua. Esto significa que algunos artículos ya no están incluidos en la factura de servicios públicos y existe un menor riesgo de incumplimiento cuando se reclaman costos adicionales.
Dado que las casas suelen contar con áreas verdes o jardines, el contrato de alquiler debe asegurar que los inquilinos sean responsables del mantenimiento de las áreas. Se debe determinar en detalle exactamente qué trabajo debe realizar el inquilino. Si no se ha pactado el mantenimiento del jardín, el inquilino no se hace responsable. También se debe reglamentar la obligación de barrer y despejar las aceras aledañas al inmueble. Como propietario, puedes encargar esto a una empresa y traspasar los costes al inquilino, o puede transferir las obligaciones del contrato de alquiler al inquilino.
Consejo: Asegúrate de que los trabajos de barrido y limpieza estén regulados contractualmente y se realicen en cualquier caso. Si alguien se cae en la acera por descuidar estos deberes, tú, como propietario, en el peor de los casos, correrás con los costos y la responsabilidad.
5. Alquilar casas, ¿con o sin agente inmobiliario?
Si deseas alquilar casas, debes considerar si deseas confiar la tarea a un agente inmobiliario o alquilarla de forma privada. Las ventajas del agente son muchas: además de ahorrar mucho tiempo al asumir las tareas de alquiler, el profesional tiene mucha experiencia en el ámbito del alquiler y ofrece un manejo profesional del proyecto de alquiler. También te aconsejará si tendría sentido vender la propiedad, al menos si no estás seguro de si prefieres venderla o alquilarla.
Se pueden evitar muchos errores y problemas contratando a un agente inmobiliario. El arrendador necesita menos tiempo para encontrar un inquilino y tiene mejores oportunidades para comprobar la solvencia del inquilino. La fijación del alquiler también es una tarea diaria para el agente y se lleva a cabo de forma rápida y profesional. El intermediario también se encarga de garantizar el contrato de alquiler legalmente y de la entrega del apartamento.
6. Alquilar una casa: ¡deberías pensar en esto a la hora de elegir inquilino!
Al alquilar una casa, al elegir al inquilino se debe tener cuidado de que no sean inquilinos que realmente quisieran comprar una casa pero que no podrían obtener un préstamo debido a su mala solvencia. Quien no pueda hacer realidad su sueño de tener una casa propia representa un riesgo para el propietario. También es importante asegurarse de que el pago del alquiler no dependa de los ingresos. Si el sostén de la familia queda desempleado o la relación termina, normalmente ya no se puede pagar el alquiler.
En el mejor de los casos, encontrarás inquilinos que son solventes y no quieren comprar una propiedad por falta de flexibilidad.
7. Disputa con el inquilino: así es como se saca
Las disputas con el inquilino pueden llevar rápidamente a que desees sacarlo de tu casa. Esto a menudo implica atrasos en el alquiler, reducciones del alquiler o disputas debido a (presuntos) defectos en la propiedad de alquiler. No importa cuál de las partes esté legalmente segura en la disputa: la relación es tensa y la confianza generalmente ya no existe.
Como propietario, tus opciones para sacar a un inquilino de la casa son limitadas. La protección del inquilino juega un papel importante en la ley de arrendamiento y solo tienes la opción de despedir al inquilino en unos pocos casos:
- Contrato de alquiler a plazo fijo.
- Derecho de rescisión.
- Uso propio.
- Incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
8. Alquilar tu casa de vacaciones: presta atención a estas características especiales
Alquilar una casa como casa de vacaciones ofrece en algunas regiones la posibilidad de conseguir un alquiler elevado. Sin embargo, alquilar una casa vacacional implica mucho trabajo y desembolso económico. Los huéspedes potenciales no se conforman con los muebles desechados del sótano, sino que reservan casas de vacaciones bellamente amuebladas. Entonces tienes que invertir aquí. Después del mobiliario y la renovación, es importante anunciar la propiedad vacacional. Si nadie conoce tu casa de vacaciones, nadie podrá viajar hasta allí. Muchos propietarios de viviendas vacacionales recurren a los servicios completos de una empresa de alquiler en tu lugar de vacaciones. A cambio de una comisión, estas empresas se hacen cargo de la adquisición de huéspedes, la entrega de llaves, la limpieza, etc., pero se puede suponer que a las empresas les interesa poco que tu casa de vacaciones tenga un buen nivel de ocupación. Las empresas de alquiler tienen poco interés en alquilar, especialmente fuera de temporada, cuando los precios de alquiler son bajos. Si deseas alquilarla por tu cuenta, debes conocer bien el marketing en Internet, responder rápidamente a las consultas e invertir mucho tiempo en la comercialización de la casa de vacaciones.
Una gran ventaja de la casa de vacaciones: los inquilinos se mudan al cabo de unos días o semanas. Tú sigues siendo flexible y si quieres vender tu casa, tendrás menos dificultades que con una propiedad alquilada permanentemente y se evitarán pérdidas por alquileres a largo plazo.
También hay que tener en cuenta los aspectos fiscales de los alquileres vacacionales. Un factor que influye aquí es la frecuencia con la que utiliza tu casa de vacaciones. Si en el contrato con la empresa de alquiler se excluye “el uso propio”, el asunto se resuelve rápidamente y sólo hay que enviar una copia del contrato de agencia a la oficina. En caso contrario, deberás consultar a su asesor fiscal. Considere también si tú, como “propietario de una pequeña empresa”, alquilas sin impuesto sobre las ventas o decides alquilar con impuesto sobre las ventas. De todos modos, puede ser que tu alquiler vacacional esté clasificado como actividad comercial por parte de la oficina de impuestos y tengas que pagar el impuesto comercial.
Consejo: Antes de alquilar una casa de vacaciones, debes aclarar si el alquiler vacacional está permitido legalmente en tu zona o urbanización. Incluso a riesgo de obtener una prohibición, conviene hacer esta aclaración, ya que amueblar una casa y hacer publicidad cuesta mucho dinero.
9. Alquilar un edificio de apartamentos: cómo alquilar una casa entera
Un edificio de apartamentos es una casa con varias unidades residenciales que se pueden alquilar por separado. Los edificios de apartamentos bien alquilados pueden generar una rentabilidad atractiva para el propietario. Si la casa se utiliza como inversión a largo plazo, los apartamentos desocupados deben alquilarse periódicamente.
Si te inclinas por lo primero a la hora de «vender o alquilar», podrás vender un edificio de apartamentos heredado si el esfuerzo administrativo y las molestias te parecen demasiado grandes o si quieres beneficiarte de los elevados precios de venta actuales.
Se deben tomar decisiones cuando un inquilino se muda. Es importante considerar si el apartamento debe renovarse antes de alquilarlo y si se puede conseguir un alquiler más alto con un mejor mobiliario.
También debes decidir si deseas contratar a un agente inmobiliario para alquilar tu edificio de apartamentos o si deseas alquilarlo tú mismo. Al utilizar los servicios de un corredor, ahorrarás mucho tiempo y podrás contar con un control profesional de los inquilinos. También recibirás ayuda para redactar contratos de alquiler y mantenerse al día con los alquileres alcanzables.
Al alquilar un edificio de apartamentos se deben tener en cuenta las mismas cosas que al alquilar un apartamento. Sin embargo, como eres el único responsable de las instalaciones exteriores, zonas comunes, etc., tendrás que hacer mucho trabajo adicional. También debería ser de tu interés tener una buena estructura de inquilinos en el edificio, así se evitan las fluctuaciones.
La gestión de un edificio de apartamentos y su arrendamiento requiere mucho tiempo y es estresante. En muchos casos tiene sentido encargar esto a un administrador. Se redacta un contrato de gestión con una vigencia máxima de cinco años. El administrador se hace cargo de los gastos de funcionamiento y, previa consulta, aumenta los alquileres y cobra los atrasos. El gerente también es responsable de organizar a los comerciantes, comparar ofertas, solicitar servicios de limpieza y atender las quejas de los inquilinos. El trabajo del administrador se remunera con una tarifa de administración.
10. Gravar correctamente los ingresos por alquiler de casas
Por supuesto, los ingresos procedentes del alquiler de una casa deben tributar. Los ingresos por alquiler se gravan (excepto los alquileres comerciales) en la declaración del impuesto sobre la renta. Los costes incurridos por el alquiler se pueden reclamar como gastos comerciales. Así que guarda todos los documentos y recibos en un lugar seguro y entrégalos a tu asesor fiscal. Si has contratado una empresa de administración de propiedades para que se encargue de tu edificio de apartamentos, estos costes, por supuesto, también son relevantes a efectos fiscales.
Las pérdidas suelen producirse al alquilar una vivienda unifamiliar. Esto puede tener un impacto positivo en tu carga fiscal general.
